Real Estate
Equipe Marinho de Gusmão
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O Brasil é um dos destinos de maior interesse para investidores imobiliários estrangeiros na América Latina — e 2026 recolocou o setor no centro do debate regulatório. Em abril deste ano, o Supremo Tribunal Federal encerrou mais de uma década de insegurança jurídica ao confirmar, por unanimidade, a plena validade das restrições à aquisição de imóveis rurais por empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro. A decisão não criou regras novas, mas deu a elas força definitiva e clareza interpretativa que antes não existia.
Para investidores e fundos estrangeiros, a análise parte de uma distinção prática: a Lei nº 5.709/1971 disciplina a aquisição e o arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros e por determinadas empresas brasileiras equiparadas. Ativos urbanos não se submetem a esse regime específico, mas continuam sujeitos às formalidades civis, registrais, societárias, fiscais e cambiais aplicáveis a cada aquisição.
Este artigo percorre as decisões jurídicas que precisam ser tomadas antes da escritura: a qual regime o ativo se submete, qual estrutura societária é adequada, como conduzir a due diligence do imóvel, qual a carga tributária na aquisição e na saída, e como estruturar a governança entre o investidor externo e a operação local.
A distinção fundamental: urbano e rural
O ponto de partida de qualquer aquisição imobiliária com capital estrangeiro no Brasil é a classificação do imóvel. Não se trata de preferência ou estratégia — é a pergunta que determina o regime jurídico aplicável.
Ativo urbano— em regra, não se submete ao regime específico da Lei nº 5.709/1971. A aquisição por investidor estrangeiro exige a verificação das formalidades aplicáveis ao comprador e ao ativo, como CPF ou CNPJ quando exigíveis, representação, regularidade documental, regras registrais, fiscais e urbanísticas.
Ativo rural— submete-se ao regime da Lei nº 5.709/1971 e à regulamentação aplicável. A classificação do ativo exige leitura coordenada da matrícula, do cadastro rural, das informações municipais e fiscais e, quando relevante, de sua destinação econômica. Os controles podem envolver limites de área, projeto de exploração, registro e autorizações específicas.
A classificação do ativo precisa ser confirmada antes da negociação. Critérios urbanísticos, cadastrais, registrais e tributários podem produzir efeitos distintos conforme a norma analisada. IPTU ou ITR são elementos relevantes, mas não substituem a verificação do regime fundiário, da matrícula e das informações do INCRA e do Município.
O regime rural após o STF: o que a decisão de abril de 2026 consolida
Em 23 de abril de 2026, o Plenário do STF concluiu, por unanimidade, o julgamento conjunto da ADPF 342 e da ACO 2.463. A Corte reconheceu a plena vigência constitucional do art. 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/1971, que equipara empresas brasileiras controladas majoritariamente por capital estrangeiro a pessoas jurídicas estrangeiras para fins de aquisição de imóveis rurais.
A controvérsia central era se a Emenda Constitucional nº 6/1995 — que revogou o art. 171 da Constituição, o qual diferenciava empresas pelo critério do capital — teria esvaziado a base legal do regime. A posição que prevaleceu foi a da União e do INCRA: o art. 190 da Constituição Federal autoriza expressamente que a lei regule e limite a aquisição de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira, e esse fundamento não foi afetado pela EC 6/1995.
A empresa brasileira cuja maioria do capital social pertença a estrangeiros residentes ou sediados no exterior submete-se ao mesmo regime restritivo das pessoas jurídicas estrangeiras para fins de aquisição de terras rurais. Constituir uma Ltda. ou S/A no Brasil não funciona como mecanismo de contorno do regime legal quando o controle é estrangeiro.
Situação | Regra ou controle relevante |
|---|---|
Pessoa natural estrangeira residente no Brasil | A primeira aquisição ou arrendamento de área de até 3 MEI, fora de faixa de fronteira, pode dispensar autorização do INCRA; as demais hipóteses exigem análise conforme área, aquisições anteriores e localização. |
Pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil | A aquisição ou o arrendamento depende de projeto de exploração vinculado ao objeto social e das aprovações aplicáveis. |
Empresa brasileira equiparada à estrangeira | Submete-se ao regime da Lei nº 5.709/1971 quando houver maioria do capital social pertencente a estrangeiros residentes ou sediados no exterior. |
Limite no município | A soma das áreas rurais pertencentes a estrangeiros não pode ultrapassar 25% da superfície municipal; pessoas da mesma nacionalidade não podem deter mais de 40% desse limite. |
Faixa de fronteira | Exige assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional. |
O arrendamento de imóveis rurais segue o mesmo regime restritivo, por força do art. 23 da Lei nº 8.629/1993. Participações estrangeiras que não resultem na maioria do capital social podem não atrair a equiparação legal, mas a estrutura de propriedade, os direitos de governança e a situação concreta devem ser examinados antes da aquisição ou do arrendamento.
Estrutura societária para aquisições imobiliárias
A decisão sobre como estruturar o capital antes da aquisição é a mais consequente de toda a operação — e é a que mais frequentemente é deixada para depois, quando já é tarde para mudar sem custo.
Há quatro estruturas principais utilizadas por investidores estrangeiros em aquisições imobiliárias no Brasil. A escolha depende do tipo de ativo, do porte do investimento, do número de investidores, do horizonte de saída e da estratégia fiscal.
Aquisição direta pela pessoa física estrangeira
Para imóveis urbanos, a aquisição direta com CPF e documentação em ordem é a mais simples operacionalmente. Não exige constituição de empresa e é adequada para investimentos menores ou residenciais. As desvantagens são a exposição patrimonial ilimitada, a menor eficiência fiscal em operações de médio-grande porte e a dificuldade de sucessão patrimonial.
Empresa brasileira com sócio estrangeiro (Ltda. ou S/A)
Para operações de maior porte, a constituição de pessoa jurídica brasileira com participação estrangeira é o modelo mais frequente. Oferece separação patrimonial, estrutura de governança mais clara e eficiência fiscal em situações que envolvam múltiplas transações imobiliárias ou receita de locação.
A atenção ao controle societário é crítica para imóveis rurais: se o sócio estrangeiro detiver a maioria do capital, a empresa estará sujeita ao regime da Lei nº 5.709/1971. Para imóveis urbanos, esse risco não existe.
SPE — Sociedade de Propósito Específico
A SPE é a estrutura mais utilizada em empreendimentos de desenvolvimento imobiliário — incorporação, construção e venda de unidades. Trata-se de pessoa jurídica, normalmente Ltda. ou S/A, criada com objeto social específico e limitado ao empreendimento.
As vantagens para o investidor estrangeiro são a segregação patrimonial entre o empreendimento e o patrimônio dos sócios, a transparência para parceiros locais e a clareza de governança em joint ventures. Para projetos desenvolvidos em parceria com operadores locais — modelo frequente em empreendimentos logísticos, loteamentos e multipropriedade —, a SPE permite formalizar a participação de cada parte, as alçadas de decisão e os mecanismos de saída com mais robustez.
SCP — Sociedade em Conta de Participação
A SCP é uma estrutura sem personalidade jurídica própria, prevista nos arts. 991 a 996 do Código Civil. O sócio ostensivo conduz o negócio em nome próprio e responde perante terceiros; o sócio participante se relaciona com o ostensivo nos termos do contrato social. A estrutura exige governança e alocação de riscos muito bem definidas.
Due diligence do ativo: o que verificar antes de qualquer compromisso
O modelo brasileiro de registro de imóveis concentra a segurança jurídica na matrícula mantida no Cartório de Registro de Imóveis competente. A Lei nº 13.097/2015 reforçou esse princípio de concentração: atos sobre o imóvel não averbados na matrícula não produzem efeito contra terceiros de boa-fé. Identificar esses atos é precisamente o objeto da diligência.
Dimensão dominial.Análise da matrícula atualizada, com levantamento de hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufrutos, servidões, indisponibilidades e ações reipersecutórias averbadas. Para imóveis com histórico mais longo, a certidão vintenária é recomendada.
Dimensão tributária.Certidões de IPTU ou ITR, débitos municipais e situação fiscal da empresa vendedora devem ser analisadas junto com a estrutura da operação. A diligência deve avaliar riscos de constrição, fraude à execução e contingências que possam afetar o ativo ou o negócio.
Dimensão do vendedor.Certidões nas Justiças Federal, Estadual e Trabalhista, e perante a Receita Federal. Execuções em nome do vendedor podem resultar em penhoras posteriores ao negócio se o alienante não tiver bens suficientes para saldar as dívidas.
Dimensão urbanística e ambiental.Conformidade com o plano diretor, aprovação das construções, habite-se e ausência de embargo. Para imóveis rurais, devem ser avaliadas a regularidade do CAR, a reserva legal e as obrigações perante os órgãos ambientais competentes.
Dimensão do negócio pretendido.A due diligence não é apenas sobre o imóvel como ele está — é sobre o imóvel como se pretende usá-lo. Zoneamento, potencial construtivo, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento precisam ser verificados antes do compromisso, não depois.
Tributação: aquisição, posse e saída
Na aquisição
O ITBI incide, em regra, sobre a transmissão onerosa de imóveis entre vivos. Alíquota, momento de recolhimento e procedimentos variam conforme a legislação municipal. O Superior Tribunal de Justiça firmou que a base de cálculo corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado e que o Município não pode impor, de forma unilateral, valor de referência prévio. Emolumentos de escritura e registro seguem as tabelas estaduais aplicáveis.
Durante a posse
A tributação do ativo e de receitas de locação depende do tipo de imóvel, da estrutura de detenção, da residência fiscal do investidor e do regime tributário adotado. Em termos gerais, imóveis urbanos estão sujeitos a IPTU e rurais a ITR, sem prejuízo das demais obrigações aplicáveis.
Na saída
A alienação por investidor não residente requer apuração própria do ganho de capital e verificação das responsabilidades de recolhimento. Segundo a Receita Federal, quando a venda ocorre por procuração em nome de proprietário não residente, o procurador é responsável pelo pagamento do imposto na data da venda. A carga efetiva, a remessa de recursos ao exterior e a eventual aplicação de tratado dependem da estrutura, da residência fiscal, da documentação do investimento e das regras vigentes na data da operação.
Governança entre investidor estrangeiro e operação local
Em aquisições que envolvem parceiros locais — co-investidores, construtoras, operadoras, gestoras de ativos —, a governança é o que diferencia uma parceria estruturada de um relacionamento baseado em confiança pessoal.
Os pontos que precisam estar contratualmente definidos antes do início da operação:
Alçadas de decisão.Quais decisões o gestor local pode tomar sem consulta ao investidor estrangeiro? Cada categoria — compras acima de determinado valor, contratos com fornecedores, distribuição de resultados, alienação de ativos — precisa de limites claros no contrato social da SPE ou no acordo de sócios.
Mecanismos de saída.Em SPEs de incorporação, a saída é natural com a dissolução após entrega das unidades. Em imóveis de renda, exige previsão contratual explícita: tag along, drag along, direito de preferência ou opções de compra com prazo e preço pré-definidos.
Reporte financeiro.A periodicidade e o formato dos relatórios precisam ser compatibilizados com as exigências da matriz estrangeira e com as obrigações contábeis brasileiras (ECD, ECF, regime tributário escolhido).
Representação no Brasil.Investidores ou sociedades não residentes podem precisar constituir representante residente no País para atos de registro, fiscais e operações relacionadas ao ativo. Os poderes, a forma de outorga e as exigências documentais dependem da estrutura da aquisição e devem ser definidos antes da assinatura.
Resolução de disputas.Contratos imobiliários de médio e grande porte frequentemente incluem cláusulas de arbitragem, especialmente quando há diferenças de jurisdição entre as partes. A arbitragem no Brasil é amplamente reconhecida pela Lei nº 9.307/1996, reformada pela Lei nº 13.129/2015.
Conclusão
A aquisição de imóvel no Brasil com capital estrangeiro exige decisões jurídicas que precedem a decisão comercial, não que a seguem. A classificação do ativo como urbano ou rural define o regime aplicável. A estrutura societária determina a exposição a restrições de capital e a eficiência fiscal da operação. A due diligence é o que permite precificar riscos antes do compromisso. E a tributação na saída — frequentemente o ponto menos planejado — é a variável que mais afeta o retorno líquido do investimento.
Cada uma dessas frentes tem impacto direto sobre viabilidade e custo. Tratá-las como etapas sequenciais, e não como decisões interdependentes que precisam ser avaliadas em conjunto, é o erro mais comum em operações de entrada no mercado imobiliário brasileiro.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica de caso concreto.
Fontes oficiais
Empresa estrangeira pode comprar imóvel no Brasil?
A aquisição de ativo urbano por investidor estrangeiro não se submete ao regime específico da Lei nº 5.709/1971, mas exige a verificação das formalidades civis, registrais, fiscais, cambiais e societárias aplicáveis ao caso. Para imóveis rurais, incidem os limites, as autorizações e os controles previstos na legislação fundiária.
Abrir uma empresa no Brasil elimina as restrições à compra de terras rurais?
Não, quando o controle pertence a estrangeiros. O STF confirmou por unanimidade em abril de 2026 (ADPF 342 e ACO 2.463) que empresas brasileiras controladas majoritariamente por capital estrangeiro são equiparadas a pessoas jurídicas estrangeiras para fins de aquisição de imóveis rurais. A personalidade jurídica brasileira não altera o critério de controle do capital.
Qual é a tributação sobre o ganho de capital na venda de imóvel por não residente?
A alienação pode gerar ganho de capital sujeito à tributação no Brasil. A apuração e a responsabilidade pelo recolhimento dependem da estrutura do vendedor e da forma de representação na operação; quando a venda ocorre por procuração em nome de proprietário não residente, a Receita Federal atribui ao procurador a responsabilidade pelo pagamento na data da venda. A alíquota efetiva e eventuais impactos de tratado devem ser confirmados para a situação concreta.
Estrangeiro precisa estar no Brasil para assinar a escritura?
Não. É possível nomear procurador com poderes específicos para representar o comprador estrangeiro na lavratura da escritura. A procuração lavrada no exterior deve ser apostilada conforme a Convenção de Haia, para países signatários, ou legalizada e traduzida por tradutor juramentado, para países não signatários da Convenção.
O que é uma SPE e por que é usada em imóveis?
A Sociedade de Propósito Específico é uma pessoa jurídica (Ltda. ou S/A) criada com objeto social e prazo limitados a um empreendimento específico. É a estrutura preferencial em incorporações e projetos de desenvolvimento imobiliário porque segrega o patrimônio do empreendimento do patrimônio dos sócios, facilita a governança em parcerias locais e permite estruturar a entrada e a saída de investidores com clareza contratual.
Qual é o custo total de transação em uma aquisição imobiliária no Brasil?
Os principais custos costumam incluir ITBI, emolumentos de escritura e registro, certidões, diligência técnica e jurídica, além de custos societários, financeiros ou de autorização quando aplicáveis. As alíquotas e tabelas variam por Município e Estado, por isso o custo deve ser estimado para o ativo e a estrutura específicos antes da assinatura.
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